购房涉及大额资金，很多买家会委托律师审查合同、协助办理抵押贷款。可一旦贷款审批未通过，交易流产，已付的律师费、服务费还能要回来吗？这个问题困扰着不少购房者，也引发了近几年的高频讨论。从2020年到2026年，法律圈和媒体圈反复聚焦的核心争议点在于：律师提供的服务是否已完成？合同目的因贷款失败而落空时，费用该不该按比例退还？法院又如何平衡律师的劳动付出与委托人的合理预期？
一个典型案例带来的破局思路
2023年，上海市第二中级人民法院终审的一起服务合同纠纷案，为这类退费问题提供了清晰的裁判脉络。购房者李某通过某大型房产中介机构购买一套总价800万元的二手房，中介在服务方案中捆绑了“律师抵押贷款代办服务”，包含协助资料准备、贷款银行对接、合同法律审查等，总服务费8万元（其中律师费专项3万元）。李某全额支付后，因个人征信记录瑕疵（非恶意逾期）导致贷款申请被三家银行连续拒绝，交易最终解除。李某要求退还全部律师费及中介服务费，遭到拒绝，理由是“律师已完成合同审查和两次贷款材料提交，服务已实际履行”。
李某委托北京一家以房产诉讼见长的律所代理起诉。一审法院认为律师确已提供部分服务，但合同订立的根本目的是“协助完成抵押贷款并促成交易”，贷款未获批导致目的落空，律师费应按已完成工作量比例退还。经评估，律师完成的工作约占总工作量的30%，故判令退还70%的律师费即2.1万元。中介服务费则因另含看房、议价等已完成，仅酌情退还20%。双方均上诉，二审法院维持原判，并在判决说理中特别指出：当律师服务被作为整体交易方案中不可分割的一环时，其费用是否退还，应以合同目的能否实现为核心判断标准。
这起案件之所以成为标杆，在于它明确区分了“服务行为”与“服务结果”。律师确实做了事，但委托人购买的不是“做事的过程”，而是“贷款能批下来”这一结果。当结果落空，律师依据合同收取的全部费用就值得重新审视。
法律分析：合同目的落空与费用返还的边界
从合同法角度看，律师与委托人之间成立委托合同关系。根据民法典第九百二十八条，受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定支付报酬；因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。但这里的“相应报酬”并非全额，而是按照受托人实际付出的劳动量来确定。关键在于，贷款失败是否属于“不可归责于受托人”。如果是委托人自身征信问题、政策变动等与律师无关的原因，律师已尽责，则可以主张按工作量收费；但若律师在审查贷款条件、提示风险方面存在瑕疵，甚至为了促成交易而放松合规审查，则可能承担相应责任。
实务中，法院还会审查律师费的收费模式。如果合同明确约定“不成功不收费”或“贷款批下来后再付费”，则退费几无悬念。更常见的情况是预先打包收费、无明确结果挂钩条款。此时，法院往往引用公平原则（民法典第六条），考量律师的服务价值与委托人实际获得的利益是否对称。李某案中，法院之所以判决退还大部分律师费，是因为律师提供的合同审查、贷款咨询等服务虽有一定价值，但在贷款失败后，这些成果对委托人而言再无实际用途，且律师也没有协助完成后续的抵押登记、放款等核心环节。
退费流程：委托人应当如何操作
从上述案例可以提炼出清晰的退费流程，供购房者参考。
第一步，固定证据。保留律师服务合同、付款凭证、贷款被拒的书面通知、与律师沟通的聊天记录或邮件。如果律师承诺过“贷款批不下来就退费”，务必找出相应证据。
第二步，发函协商。以书面形式向律所或律师事务所合伙人提出退费要求，说明合同目的未能实现，并要求按已完成工作量比例退还费用。同时抄送当地律师协会或司法局，增加协商压力。
第三步，计算退费比例。可参考律师的服务清单：审查合同、准备材料、提交申请、风险提示等，每一项工作量占比多少。如果律师仅做了前期咨询和合同审查，未参与贷款申请，退费比例通常可达60%—80%；如果律师全程跟进但贷款因委托人自身原因失败，退费比例可能降低至30%—50%。
第四步，投诉或起诉。协商不成，可向当地律师协会投诉律师违规收费，或直接向法院提起服务合同纠纷诉讼。诉讼中，可申请法院委托司法鉴定机构对律师已完成工作量进行评估。李某案就是通过鉴定明确了30%的比例。
行业启示：律师与委托人都需要更清晰的约定
对于律师同行而言，李大法官的判决敲响了警钟。在承接抵押贷款代办业务时，最好在委托合同中明确约定收费与工作成果的对应关系。可以设置阶段性付款：签订委托合同付30%，贷款审批通过付50%，完成抵押登记付20%。这样既体现了律师的劳动价值，也规避了“全赔”或“全不退”的极端风险。同时，律师在服务过程中应做好工作日志，保留每一步的工作记录，以便在争议中举证。
对于购房者而言，签约前务必看清律师费的收取条件。不要被“专业服务”“全程代办”等话术迷惑，可以主动要求在合同中写明：因贷款不获批导致交易取消的，律师费如何退还。再者，建议选择按结果付费的律师团队，虽然收费可能略高，但风险共担机制更合理。
房产交易动辄涉及家庭毕生积蓄，法律服务不应成为另一道隐性门槛。法院在李某案中展现出的立场值得肯定：既尊重律师的专业付出，又保护消费者的合理期待。当合同目的因不可控因素落空时，法律的天平应当向公平倾斜，而不是让一方承担全部损失。这正是抵押贷款退费流程背后最核心的法理逻辑——服务必须与价值对等，失败不等于零，但也不等于全价。
